家を建てる時、頭金はいくらにする?これでわかる頭金の【最新】計画方法!

このページでは、家を建てる時に頭金をいくらにするといいかについて解説します。

 

家を建てる時、頭金をいくらにするかは、本当に悩みますよね。

 

 

頭金をできる限り多く入れる方が、住宅ローンの借入れが少なくできるから、毎月の返済が少しでも楽にできそう。
それに、金融機関に払う支払利息も少なくなるし・・・
ただ、頭金で無理をすると、何かあったときに困ることにならないか心配もある。
頭金はいくらにするとベストなんだろう?


 

そこでここでは、家を建てる時に頭金をいくらにすると良いのか、失敗しない頭金の計画方法を解説しましょう。

 

そもそも頭金とは?本当に理解していますか?

では、頭金をいくらするかを解説する前に、「そもそも頭とは?」について説明します。

 

そもそも頭金とは?

 

「頭金のことくらい分かってるよ」という方もおられるでしょうが、重要なことなので解説いたします。

 

そもそも頭金ってどんなお金ってことですが、ウィキペディアでは、頭金について次のように書かれています。

頭金(あたまきん)とは、分割払いなどで最初に支払うある程度のまとまった金銭。一般では消費者が住宅や自動車などの高額な購入をする際に、ローンでの支払いを選択した場合に最初に支払うこととなるまとまった額の金銭。

<引用:ウィキペディア>

つまり、住宅ローンの場合、建設費からローンの借入額を差し引いた金額が頭金となります。

 

例えば、建設費が3000万円で、住宅ローンの借入額が2400 万円の場合、
3000万円−2400万円=600万円
で、頭金は600万円となります。

 

そして、建設費に対する頭金の割合は、
600(万円)÷3000(万円)×100=20
で、20%(2割)となります。

 

さて、ここでよく勘違いをされるのが、頭金と自己資金が同じだと思っている人がいることです。

自己資金とは、家づくりで用意できるお金(現金)のことで、そのお金の中から諸費用(各種税金や手数料など)や入居費用(引っ越し費用や家具・家電製品購入費など)、そして頭金を払っていくことになります。

つまり、頭金は自己資金に含まれる現金ということになりますから、頭金をいくらにするかを決めるためには、自己資金がいくら用意できて、その中から諸費用や入居費用など新築に必要なお金を差し引いた上で、頭金をいくらにするかを考えなくてはならないということになります。

 

ということは!

 

家を建てる時の頭金をいくらにするかを考えるには、なにはともあれ家づくりに自己資金をいくら用意できるかを決めることが最優先となりますね。

家づくりの自己資金はいくら用意できますか?

大切なことなので、もう一度書きます。

 

頭金をいくらにするかは、家づくりの自己資金をいくらにするかをしっかりと決めることが重要になります。

 

家づくりの自己資金を決めるためには、2つのポイントがあります。

 

その2つのポイントについて解説します。

 

お金はいくら所有(現金、貯金)しているかを把握する。

 

家づくりのために、通帳を別にしたりしてしっかりと貯金をして管理されている方もおられると思いますが、まずは現金や引き出すことができる貯金等のお金がいくらあるかをしっかりと把握しましょう。

 

親からの援助をしてもらえる方は、その金額も含めましょう。

 

家を建てるためには、必ずある程度まとまった現金が必要になります。

 

もしもですが、
「今、家は住宅ローンで100%借りて建てられるそうだから、現金はそんなに必要ないだろう。」
などと考えている方がおられるようでしたら、それはかなり甘いといいますか、その考えでは絶対に家を建てることはできないということは先にお伝えさせていただきます。

 

いくら手元にお金を残す必要があるのか考えましょう。

 

日々の生活の中では、思わぬ出費や急にお金が必要になることが起こる可能性は少なからずあるものです。

 

未来に何が起こるか、そしてお金がいくら必要になるかなんてことは、誰にも分るわけがないことですが、もしものことが起きてしまったときに、何ともならないというようなことにならないためには、手元にお金を置いておく必要があります。

 

一般的に手元に残しておく金額は、毎月の生活費の6ヶ月から1年分が目安になります。

 

例えば、毎月の生活費が25万円であれば、6ヶ月分で150万円で、1年分だとその倍の300万円となりますから、手元に残すお金は、150万円から300万円の間で決めることになります。

 

今の暮らしで毎月の生活費がどれだけなのかを洗い出して、手元に残しておくお金を計算しましょう。

 

ここでは、毎月の生活費(25万円)の10ヶ月分として、手元に残すお金を250万円とします。

 

現在、所有している現金は、1200万円ですから、家づくりで利用できる自己資金は、手元に残す250万円を引いて、950万円となります。

自己資金から頭金で使えるお金を計算しよう!

頭金は、自己資金の950万円から、諸費用と入居費を差引いた残金から、いくらにするかを考えることになります。

 

では、諸費用と入居費の見積もりを考えてみることにします。

 

諸費用を計算する

 

諸費用は、各種税金や手数料など現金で支払う必要がある費用で、家づくり総費用の1割程度を目安に考えます。

 

家づくりの総費用には、家本体の工事費となる本体工事費、本体工事以外の工事費となる別途工事費(付帯工事費)、そして諸費用が必要になりますが、総費用に対するそれぞれの割合の目安は次のようになります。

 

費用 割合の目安
本体工事費 総費用の7割程度
別途工事費 総費用の2割程度
諸費用 総費用の1割程度

※注意
割合は、あくまで一般的な目安であって、建築住宅の規模や様々な条件によって、この割合に当てはまらないこともあります。

諸費用の目安を算出するためには、総費用を計算する必要があります。

 

総費用は本体工事費から算出することができますから、本体工事費を2100万円として計算してみます。

 

本体工事費を総費用の7割とすると、総費用は次のように計算できます。
2100(本体工事費)÷0.7=3000(総費用)
総費用は3000万円となります。

 

諸費用を1割とすると、
3000(総費用)×0.1=300(諸費用)
諸費用は、300万円と計算できますね。

 

ちなみに、別途工事費を2割とすると、
3000(総費用)×0.2=600(別途工事費)
別途工事費は、600万円と計算できます。

 

入居費用を計算する

 

入居費用は、新居が完成して実際に入居して生活を始めるために必要な費用です。

 

例えば、引っ越し費用や家具類、エアコンなどの電化製品などの購入費です。

 

入居費用は諸費用に含まれる費用として考えることができますが、諸費用とは別に考えた方が予算化がやりやすいと思います。

 

その理由は、諸費用に含まれる各種税金や手数料は必ず支払わなければならないお金ですし、金額が決まっていて修正することができませんが、入居費用は予算化後に修正や追加の検討ができるので、諸費用とは別のくくりで考えておくと、後々に検討もしやすくなるからです。

 

ここでは、入居費用を150万円として見積もってみます。

頭金はいくらになる?その割合は?

では、ここまで見積もった金額をまとめてみます。

 

所有金 1200万円 親の援助がある場合は含む
手元に残すお金 250万円 1ヶ月の生活費を25万円として10ヵ月分
自己資金 950万円 所有金から手元に残すお金をマイナス
諸費用 300万円 総費用の1割を目安に算出
入居費 150万円 引っ越し費用や新規購入家具や電化製品など
頭金として使えるお金 500万円 自己資金から諸費用と入居費をマイナス

所有金から手元に残すお金をマイナスすると、家づくりで使える自己資金は950万円になりました。
自己資金(950万円)から、諸費用と入居費をマイナスすると、残金は500万円になります。
この500万円が頭金として使えるお金となります。

 

今回の事例では、入居費を諸費用に含めないで計算しているため、家を建てるために必要な現金部分をやや多く見積もることになりましたが、私の経験上、家を建てて新居に暮らすと意外に多くの出費が発生するので、余裕をもって予算化しておくことをおすすめします。

 

頭金の割合はどうなる?

 

今回の事例で、頭金は500万円となりましたが、建設費の割合としてはどうなるか考えてみましょう。

 

住宅金融支援機構のフラット35によると、建設費は次のように説明がされています。

建設費は、主体工事費、主体工事に付随する電気、給排水、ガス設備、太陽熱温水器の各工事費、設計費、工事監理費、除却工事費、屋外附帯工事費、その他の経費の合計額(予定)である。

<引用:フラット35利用者調査の概要より>

今回の例では、本体工事費が2100万円で別途工事費が600万円としたので、建設費は合計の2700万円となります。

 

建設費に対する頭金(500万円)の割合は、
500÷2700=(約)0.185
となります。

 

2割には届きませんでしたが、ほぼ2割に近い頭金の割合となりました。

 

ここまで、頭金をいくら用意できるかの計算方法を事例をもとに考えてみました。

 

では次に、頭金はいくら用意する必要があるのかを考えてみましょう。

頭金2割必要説は本当に正しいの?

私も家を建てるときに、住宅関連の書籍や住宅雑誌を何冊か読んで勉強したのですが、それらの本には頭金については次のように書いてあるのをよく目にしました。

  1. 頭金は、建設費の2割程度を目安にするのが一般的。
  2. 自己資金は、総費用の2割から3割程度を目安にする。

1と2では、「頭金」と「自己資金」や、「建設費」と「総費用」といった表現の違いがあるのですが、ここでは1に基づいて考えてみることにします。

 

頭金を入れる理由(メリット)としては、

・毎月の返済額を少なくできる
・返済期間を短くできる
・住宅ローン審査に通りやすくなる

などということが書かれていますが、「頭金2割必要」の根拠の説明を見ることはできませんでした。

 

そのため、「住宅ローンの頭金2割必要説の根拠」について、ネットで調べたところ、やはり上記3つのメリットを目にすることが多いのですが、なぜ2割なのかについては、どうやら住宅金融公庫が関連していることが分かりました。

 

住宅金融公庫と言われても「それ何?」と思われる方も多いと思いますので、ウィキペディアに書いてあることを引用します。

住宅金融公庫(じゅうたくきんゆうこうこ)は、かつて存在した国土交通省(旧建設省)・財務省所管の特殊法人・政策金融機関。2007年3月31日に廃止され、4月1日より独立行政法人住宅金融支援機構に業務が引き継がれた。

<引用:ウィキペディア>

つまり、今の住宅金融支援機構の前身機関です。

 

政府が関連していたこともあり、民間金融機関よりも金利が低く審査も通りやすかったことから人気がありました。

 

その住宅金融公庫の融資条件が「融資上限8割」となっていたため、2割は頭金(自己資金)を入れる必要がありました。

 

このことが、頭金2割必要説が今の時代にも語り継がれているらしいです。

※頭金2割必要には、他説あるようですがここでは割愛します。

 

「なるほどね〜」とは思いましたが、今は住宅金融支援機構のフラット35でも100%の融資を受けることも可能なため、「2割の頭金を入れることが妥当なのか?」という疑問も感じましたので、以前お世話になったFP(ファイナンシャルプランナー)さんに聞いてみました。

 

そのときの会話の一部です。

家を建てるときの頭金2割必要説は、住宅金融公庫時代の融資上限8割のなごりらしいことは分かったのですが、今の時代でも頭金2割は妥当なんですか?

頭金をいくらにするかは、それぞれの人の条件によってその人に1番メリットがある金額をシミュレーションして見つける必要があり、一概に何割というように決めることはできません。
2割にこだわる必要はなく、今の生活とこれから先の生活で必要なお金のことをよく考えて、頭金をいくら用意できるかをしっかりと計算することが大切です。

例えば、どんな条件ですか?

分かりやすい例では、住宅ローン控除を受ける条件です。
住宅ローン控除は、ローンの借入内容や年収、建てる家の条件などで控除額が変わってきます。
そして、頭金の入れ方によって、住宅ローン控除額が少なくなってしまうデメリットが生まれてしまうこともあるので、頭金をいくらにするかは慎重に計算した方がいいですね。
住宅ローン控除の他にも、その時代によって住宅購入の補助金や給付金、減税制度などの支援制度が用意されているのですが、それらの支援制度を受けるためには、必ず受給を受けるための条件が設定されているので、少しでも有利になるように考えたいですね。

頭金で特に注意することはありますか?

頭金の入れ方にによって金利が変化することは注意するべきですね。
フラット35を例に見ると分りやすいのですが、頭金を1割入れるのと入れないのとでは、入れる方が金利が低く設定してあるんです。
それが理由で、頭金を用意するために家を建てるのを先延ばしにするかどうするかを悩む人も多いのですが、頭金を用意することばかりに気を向けて家づくりを先延ばしにすると、金利上昇になってしまうこともありますし、賃貸で暮らしている方は、その間の家賃を払わなくてはならないので、そのようなお金も計算して家づくりを考える必要があるでしょう。
金利だけは、どのように変化するか誰にも分らないのですが、超低金利がいつまでも続くとは考え難いとも言えますね。

 

頭金をいくらにするかのひとつのポイントになる、頭金の入れ方によって金利が変化することにつぃて解説します。

頭金の入れ方によって金利が変わる?

頭金の入れ方によって金利が変わる例として、フラット35の金利情報で解説します。

 

次の表は、フラット35が公表している取扱金融機関が提供する金利の範囲と最も多い金利情報です。

新機構団信付きの【フラット35】等の借入金利水準(2018年10月)
【フラット35】 借入期間:21年以上35年以下
融資率 金利の範囲 最も多い金利
9割以下 年1.410%〜年2.070% 年1.410%
9割超 年1.850%〜年2.510% 年1.850%

 

融資率とは、建設費に占める借入額の割合のことで、融資率9割を境にして金利が変化していることがわかります。

 

融資率が9割以下の方が、9割超よりも金利が低くなっています。

 

つまり、建設費に対して1割以上分の頭金を入れることで、融資率を9割以下にすることができ金利を低くできます。

 

この金利の違いは、どれくらいの違いがあるのでしょうか? 

 

建設費を3,000万円として、頭金を1割り(300万円)用意した場合と頭金を入れない場合でシミュレーション比較してみます。

シミュレーターはこちらを利用させていただきました。
住宅ローンシミュレーション

住宅ローンシミュレーション【借入条件】設定

入力項目 融資率9割以下 融資率9割超
建設費 3000万円 3000円
頭金 300万円 0円
借入額 2700万円 3000万円
ボーナス返済 なし なし
返済方法 元利均等 元利均等
返済期間 35年 35年
金利タイプ 固定金利 固定金利
金利 1.410% 1.850%

 

返済額シミュレーション算出結果

  融資率9割以下 融資率9割超 差額
毎月返済分 81,484円 97,085円 15,601円
総返済額 34,223,362円 40,775,428円 6,552,066円
総建築費用 37,223,362円 40,775,428円 3,552,066円

 

建設費3,000万円に対して、頭金を1割(300万円)入れた場合による金利の違いで、住宅ローン返済額は上記のようなシミュレーション結果となりました。

 

総返済額は、融資率9割以下の方は、頭金として300万円を入れていますから総建築費用は、
34,223,362円+3,000,000円=37,223,362円
となります。

 

融資率9割超の人は、総返済額がそのまま総建築費用となりますから、その差額は次のように計算できます。
40,775,428円−37,223,362円=3,552,066円

融資率を9割以下にすることで、融資率が9割超に比べて金利が0.44%低くなった結果、今回の事例では、3,000万円の家を建てるために頭金を300万円入れると総返済額は3,552,066円少なくなった。

この算出結果をどのように捉えるかは、人それぞれでしょうが、頭金をいくらにするかの参考になると思います。

家を建てる時の頭金の平均金額はいくら?

家を建てる時の頭金の平均金額について記事にまとめてみました。

 

家を建てる時の頭金をいくらにすればいいかを考えるときの参考になると思います。

 

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