家を建てる時に住宅ローン審査に通る方法とは?

家を建てる時に住宅ローン審査に通る方法とは?

 

家を建てるほとんどの人は、住宅ローンを組んで返済をしています。そして住宅ローンを組むにあたっては、必ず住宅ローン審査に通る必要があります。住宅ローン審査に通るにはどうすればいいのか、準備やポイントをまとめてみましょう。

 

住宅ローン審査とは

住宅ローン審査とは、貸し手側が「この人にお金を貸しても大丈夫だろうか?ちゃんと返済してくれる条件は備わっているだろうか?」ということを審査することです。

 

住宅ローンは何千万円ともなるお金を借りて長期間に渡って返済していくことになるのですから、融資者が借り入れる人の返済能力を確かめることは当然だと考えていいでしょう。

 

そして、借入の金額が大きいため、中には住宅ローン審査に通らない人もいます。

 

さて、その住宅ローン審査には事前審査(仮審査ともいう)と本審査の2種類の審査があるのはご存知ですか?

 

実はこの2種類の審査では、審査する貸し出側の審査者が違うんです。

 

ネットのお悩み相談サイトなどの住宅ローンに関する悩み相談の中に、
「住宅ローンの事前審査は承認されたのに、本審査が通らなかった。どうすればいいの?」という相談があります。

 

このようなことが起きる原因としては、事前審査よりも本審査の方がより詳細に審査が行われるということがありますが、上記のように事前審査と本審査では審査する機関が違うことも大きな要因と言えます。

 

住宅ローンの事前審査は銀行などの金融 機関が行い、本審査は銀行などの金融機関に対して住宅ローンの債務保証をする信用保証会社が行います。

 

ちょっとややこしいですね?
ではまず、住宅ローンの事前審査と本審査について解説します。

 

住宅ローンの事前審査とは

 

家を建てる時に住宅ローンの借入を利用したいと考えたとしても、もし金融機関がお金を貸してくれなかったとしたら、住宅ローンを使って家を建てることは不可能です。

 

例えば住宅施工会社と家づくりについてどれだけ話を進めても、いざ建築工事に着工しようとした段階で、実は住宅ローンの借入ができないとなったら、すべてがムダになってしまいます。

 

そんなことにならないように、「自分は住宅ローンの融資を受けることができるのか?」を確かめる方法として、銀行などの金融機関で住宅ローンの事前審査を受けます。

 

今、住宅ローンの事前審査は、インターネットからでも行うことができるのですが、事前審査のことをもっと詳しく知りたいという方は、金融機関の住宅ローン相談窓口などで実際に話を聞くことをおすすめします。

 

なお、住宅ローン事前審査は「仮審査」ともいわれるように、あくまで仮の審査であって住宅ローンの借入を行うためには、次に説明する本審査に通らなければなりません。

 

住宅ローン本審査とは

 

住宅ローンの本審査は、住宅ローンの正式申込をする際に行われる審査です。

 

この上でもふれましたが、本審査は銀行などの金融機関に対して住宅ローンの債務保証をする信用保証会社が行います。

 

「金融機関からお金を借りるのに、なぜ別の会社が審査するの?」という疑問を持たれる方もおられると思いますので、その理由について簡単に説明します。

 

一般的な話を例にしますと、金融機関からお金を借りる場合には、借り入れた人が返済不能になったときに、その人に代わってお金を返済する保証人を立てることになります。

 

そうすることで、金融機関は万が一の被害を防ぐようにするのですが、住宅ローンであっても返済不能になったときに貸し倒れとならない手を打たなけれなりません。

 

しかし、何千万にもなる借入金の保証人になる人などいませんし、そもそも保証人に返済能力があるかもわかりません。

 

そこで登場するのが、信用保証会社というわけです。

 

つまり、信用保証会社はローンの保証人の役目をし、もし住宅ローンの借り入れ
人が返済不能となった場合、信用保証会社が金融機関にローンの残金を支払います。

 

そのため、住宅ローンの返済回収ができなくなったとしても、金融機関は損をするとはないわけです。

 

また、このようなことが起きてしまった場合、信用保証会社が金融機関にローンの残額を一括返済(代位弁債(だいいべんさい)という)のですが、借り入れた本人のローン返済がチャラになるわけではありません。

 

代位弁済のあとは、住宅ローン債権が金融機関から信用保証会社に移るだけで、ローン返済は保証会社から請求されます。

 

信用保証会社に支払う保証料は、保証を受ける金融機関が払うのではなく、住宅ローン借入者である私達が支払うことになっています。

 

なんとなく、腑に落ちない話に感じるのは私だけでしょうか?

 

ちなみにですが、金融機関によっては保証料の支払いがない住宅ローンもありますし、フラット35は保証料ゼロ円をウリにしています。

 

以上のような仕組みになっていることにより、住宅ローンの本審査は信用保証会社が行います。

 

そして、本審査に通ることで正式に住宅ローンの契約が成立するため、本審査は事前審査(仮審査)に比べて、審査が厳しく慎重に行われます。

住宅ローン審査を受ける準備

さてここまで、住宅ローン審査には、金融機関による事前審査(仮審査)と、信用保証会社による本審査の二段階があることをお伝えしました。

 

次に住宅ローン審査を受けるための準備をしておくことを説明します。

 

審査でチェックされるのは、主に返済能力があるかどうかで、次のような書類が必要になります。

 

  • 源泉徴収票や確定申告書など収入を証明するもの
  • 運転免許証や健康保険証など本人確認できるもの
  • 他にローンがある場合はそれがわかるもの
  • 印鑑(認め印でOK 、シャチハタのようなゴム印はNG)

 

上記以外にも、銀行によっては物件の書類などを求められる場合もあります。

住宅ローン審査に落ちる人

住宅ローン審査に通る方法としては、住宅ローン審査に落ちる人の理由を考え、落ちる理由をできる限り無くしていけばいいことになります。

 

まずは住宅ローン審査の第一段階である事前審査について審査に通る方法を考えてみることにしましょう。

 

まずはじめに、「これをすると事前審査に余計に通りくくなるので注意」ということをお伝えしておきます。

 

住宅ローン審査の第一段階である事前審査は、銀行などの金融機関によって審査方法が異なるため、確実に通るという基準がありません。

 

また、事前審査は複数の金融機関で受けることが可能になっています。

 

金融機関によって審査方法に違いがあるということは、同じ人がある金融機関で審査に落ちたとしても、別の金融機関では審査に合格するということがあります。

 

事前審査は落ちる人も多いため、片っ端から銀行の審査を受ける人がいるのですが、これは絶対にしてはいけません。

 

銀行の事前審査では、以前にどこの銀行に審査を出したかという記録もチェックされます。たくさん審査に出していると、複数の銀行の審査に落ちたと判断されて、余計に審査に通りにくくなってしまいます。

 

もしひとつめの事前審査に落ちた場合、すぐに別の金融機関の審査にトライする前に、まずは審査に落ちた原因を探ってみることをしましょう。

 

たとえすぐにトライした金融機関の事前審査に通ったとしても、さらに審査基準が厳しくなる本審査で落ちてしまっては元も子もありませんから・・・

 

下手な鉄砲も数撃ちゃ当たる的な考え方で、住宅ローンの事前審査に望むことは良くないことを理解して慎重に審査申請を行うことをおすすめします。

 

事前審査に落ちた理由を金融機関は明確に教えてはくれませんが、住宅施工会社や金融機関の住宅ローン相談窓口などで相談してみるとアドバイスをもらえるかもしれません。

 

家を建てる時に住宅ローン審査に通る方法とは?

 

審査では過去の借金や支払の遅延なども、判断材料とされます。

 

借金といっても、自動車ローンなどは特に問題はないといわれていますし(実際私も住宅ローンを組んだときには自動車ローンの返済を行っていました)、物を買ったときのクレジットカードの分割払いも問題ありません。

 

ただし、消費者金融でのカードローンの使用はマイナスポイントになるようです。

 

また、支払いの遅延では、携帯電話料金の支払い遅延がマイナスポイントになるという事実もあるので注意しなければなりません。

 

「たかだか数千円の支払い遅延でマイナスになるの?うっかりミスってこともあるし・・・」と思われるかもしれませんが、審査では金額の大小よりもその人の人柄を考慮するといわれています。

 

つまり、支払い遅延をする人は、お金の返済についてもだらしない面があるのではないかと考えられてしまうのです。

 

「いやいや自分はしっかりしてますよ」と思っていたとしても、審査というのは事実で判断されるので気をつけましょう。

 

その他、住宅ローンの事前審査で落ちてしまった人の原因としては、頭金がゼロの場合や、家の価格と収入が見合っていない場合も、難色を示されることがあります。

 

今は頭金ゼロでも住宅ローンの融資を可能にしている金融機関もありますし、低金利を有効に活用するためにあえて頭金を入れないという人もいます。

 

しかし、貯金にまったく余裕がなく頭金を入れることが困難な資金計画をしている人に対しては、金融機関も住宅ローンの融資を渋ることになり審査も通りにくくならざるをえません。

 

家の価格と収入のバランスについては、金融機関が設定した総返済負担率によって融資上限が決められているものの、収入の割に毎月の返済額が高すぎるローンの借入金額設定の場合は、総返済負担率以下であっても審査が通りにくくなります。

 

このような場合は、年収を上げることは難しいことなので、家の建設費を下げるようにプランの見直し検討をする必要があるでしょう。

住宅ローン審査に通るために

収入が高い人は必ず住宅ローン審査に通ると思うかもしれませんが、そういうわけでもありません。

 

住宅ローン審査で大切なのは、収入と返済額のバランスだといわれています。

 

同じ年収でも堅実に貯金できている人とそうでない人がいて、頭金が多い人ほど審査に通る確率がアップします。

 

また住宅ローンは長年かけて返済していくものなので、信頼のおける企業や安定した職業についている人も有利です。

 

今現在の収入が高い人であっても、金融機関が企業の経営に不安を持ったり職業に不安定性があると判断した場合、金融機関は住宅ローンの審査に慎重になります。

 

健康状態が良好な人や、80歳までに完済できる返済プランを立てている人も、審査に通りやすいようです。

 

家を建てる時に住宅ローン審査に通る方法とは?

 

住宅ローンを組む場合には、ほとんどの金融機関で団体信用生命保険の加入が義務付けられています。

 

もし健康上に問題があり、団体信用生命保険に加入ができない場合、収入がいくら高くても住宅ローンの借入ができません。
そのため、健康である若いうちに受託ローンを組もうと考える若い世帯も多いですね。

 

住宅ローン以外に返済しているローンがないことも、審査において重要なポイントです。
やく

 

住宅ローン審査は銀行によって審査基準が違うため、ひとつの銀行で落ちたからといってあきらめる必要はありません。収入に見合ったバランスのいい返済計画を立てて、住宅ローン審査に通る準備をしておきましょう。