家を建てる時の予算の決め方

ここでは、家を建てる時に、しっかりと取り組まなければならない、正しい予算の決め方について考えてみたいと思います。

 

間違った予算の決め方をしてしまうと、理想の家を建てることができず家づくりに失敗してしまったり、住宅ローンの返済に苦しむことで、ゆとりある暮らしができなくなってしまうことになりかねません。

 

長い、なが〜いローンを返済しながら、満足できる暮らしができなくては、「いったい何のために家を建てたのだろう(泣)」と後悔する人生になってしまいます。

 

これから家を建てようと考えている方には、いまいちピンとこないことかもしれませんが、間違った予算の決め方をしたばかりに悩んでいる人って、本当に多いんです。

 

あなたの周りにも、こんなことをつぶやいている人はいませんか?

 

家のローンも残ってるし、子供の教育費もかかるし、頭が痛いよ。
貯金も全然できないから、会社を辞めた後の生活がどうなることやら。
年金もあてにできないしね〜
( ´Д`)=3


かなり切実な悩みですよね。

 

私は、こんな話を聞くと、口には出しませんが、「家づくり予算の決め方が間違っていたんじゃないですか?」と思ってしまいます。

 

これから家を建てる方には、将来このような深刻な悩みを持たなくててすむ正しい予算を立てていただきたいと思います。

 

ぜひ、満足できる家を建てて、住宅ローンを返済しながらも、家族でゆとりある幸せな生活を送ることができる正しい予算の決め方をここで学んでください。

 

間違った予算の決め方ワースト1とは?

このページでは、家を建てる時の正しい予算の決め方をお話しますが、その前に知っておいていただきたいことがあります。

 

それは、多くの人が間違った予算を立ててしまう1番の原因とも言える、「間違った予算の決め方ワースト1」です。

 

それがコレ!

 

家を建てる予算を業者任せにする

 

ということです。

 

家づくりをはじめると、
「費用のことはよく分からないから、予算は住宅会社に相談して考えよう。」
と思う方がとても多いのですが、これは、失敗する予算の決め方の代表のようなものです。

 

費用のことで分からないことを住宅会社に質問したりアドバイスをもらうことは良いのですが、予算までもを任せてしまうことはおすすめできません。

 

その理由については、次に説明する「 予算の決め方の2種類の考え方とは?」の中で詳しくお話します。

 

まずは、このことを覚えておいていただき、この先を読み進めていただくと、正しい予算の決め方の意味がしっかりと理解できると思います。

 

予算の決め方の2種類の考え方とは?

 

家を建てる予算については、次の2種類の考え方があると思います。

 

どんな家を建てたいのかを決めて、その家を建てるためにはお金がいくら必要になるかを算定し、その金額をもとに予算を決める。
家づくりのためにかけられる自己資金を決め、月々の返済額に無理のない住宅ローンの借入額を算出し、いくらまでの家を建てることができるのかを明確にした後、家を建てるための予算を決める。
どちらの方法が良いのか?

1の方法は、買うものを決めてから、それに合わせたお金を用意するという考え方で、2の方法は、用意できるお金の範囲以内で買えるものを買うという考え方です。

 

1の方法はお金に余裕がある人で、予算を業者に任せたい人向き

 

1の方法は、建てたい家に合わせてお金を用意するのですから、お金に余裕がある人で、 予算を立てるのは自分ではなく業者に任せてもいいという人に向いていると思います。

 

なぜなら、例えばハウスメーカーなどに、自分の建てたい家の希望を伝えて、見積もり作成を依頼した場合、メーカー側としては、依頼者の年収などから設定した上限価格の新築プランを提示してくるでしょう。

 

売る側にしてみれば、価格が高くなるほど利益も上がるので、お客が予算の条件を設定していない場合は、年収から住宅ローンの借入上限額を計算し、それに合わせた新築プランを考えて見積もりを出してきます。

 

その時メーカーは、次のように考えて提案してくれることは、まずないでしょう。

 

「●●さんのライフプランを考慮した、将来的にゆとりある生活ができる費用でベストプランを考えてみました!」

 

このような提案をしてくれないのは、「住宅ローンの返済で苦しめばいい」というような悪意ある意図ではないことは分かります。

 

しかし、メーカーが出してくる見積もりは、多くの人にとって、住宅ローンの返済に無理がある厳しい内容になっているのですが、建てる家を決めてから予算を考えようと考えている人にとっては、そのことが理解できない危険性があるわけです。

 

では、なぜお金に余裕がある人向けなのか?

 

住宅ローンは、いくらでも借りられるわけではなく、ほとんどの金融機関は返済負担率をもとに上限を設定しています。

 

返済負担率とは、年収に占める住宅ローンの年間返済額の割合です。

 

例えば、年収500万円の人が毎月10万円ずつローン返済をしていく場合を計算してみましょう。

 

年間返済額は、10万円×12ヶ月で、120万円です。

 

年収500万円に占める年間返済額120万円の割合は、

 

120万円÷500万円=0.24
0.24×100=24%

 

となり、返済負担率は24%となるわけです。

 

さて、金融機関が設定している年間返済率の基準値ですが、およそ30%から35%程度としているところが多いようです。

 

例えば、フラット35の場合、年収が400万円以上の人の場合は、返済負担率の基準を35%としています。

 

これは、年収が400万円であっても、その倍の800万円であっても同じです。

 

年収が400万円の人が35%の借入れを行った場合は、住宅ローンの年間返済額は140万円となり、残金は260万円です。

 

年収が800万円の人が35%の借入れ行った場合は、住宅ローンの年間返済額は280万円となり、残金は520万円です。

 

ハウスメーカーは、返済負担率の上限を設定した新築プランを考えようとするわけですから、年収の残金で施主がどのような生活になるかなんてことは、おそらく考えません。

 

これが、このページの始めの方で、失敗する予算の決め方の原因として、
『家を建てる時に予算を業者に任せる』ことがワースト1だとお伝えした理由です。

 

そして更に近年、予算を業者任せにすると失敗する危険性が高くなる要因が増えたことをお伝えしましょう!

住宅ローンの仕組みを知らないと損する事例

住宅金融支援機構と民間金融機関が提携して提供されているフラット35という名前は聞いたことがあるのではないでしょうか?

 

フラット35の金利タイプは、全期間固定金利のみですが、民間金融機関の固定金利よりも低くなっているため、固定金利でローンを組みたい人には人気のある住宅ローンです。

 

また、全期間固定金利のため、ローンの返済計画も立てやすく、住宅会社にとっても見積もりの計算が明確に出しやすいタイプです。

 

そんなフラット35ですが、2014年度から家の建設費の融資率が10割(全額)の融資を受けることが可能になっています。

 

フラット35の融資率とは?

 

フラット35の融資率とは、住宅の建設費または住宅の購入価格に対して、フラット35の借入額が占める割合のことで、計算式は次のようになります。

 

融資率 = ラット35の借入額 ÷ 住宅の建設費または住宅の購入価額

・「住宅の建設費」とは、お借入れの対象となる住宅の建設に要する費用で、請負契約書に記載された請負金額をいいます。また、住宅の建設と併せて購入した土地がある場合は、土地の取得に要した売買金額(借地権を取得するための費用を含みます。)と請負金額との合計額をいいます。
・「住宅の購入費」とは、お借入れの対象となる住宅の売買に要する費用で、売買契約書に記載された売買金額をいいます。また、住宅の購入に付随して新たに土地または借地権を取得するための費用を含みます。

 

融資率(9割以下・9割超)、加入する団体信用生命保険の種類など※に応じて、お借入金利が異なります。
融資率が9割を超える場合は、融資率が9割以下の場合と比較して、ご返済の確実性などをより慎重に審査させていただくとともに、お借入額全体の金利を一定程度高く設定させていただきます(お借入金利は、取扱金融機関によって異なります。)。

※フラット35のホームーページより引用

 

フラット35の融資率の割合は度々変更になることがあり、過去には9割までが借入れ可能ということもありました。

 

つまり、9割までの時代には、建設費用の1割は自己資金で用意しなくてはならなかったのです。

 

例えば、建設費が2500万円の家の場合は、住宅ローンで2250万円の融資は受けれられるけれど、250万円は自己資金で払わなくてはならないわけでした。

 

しかし、この250万円が用意できない人は、家を建てることができないので、現在は建設費の10割(建設費の全額)まで借入れが可能になっています。

 

まあ、建設費の1割を用意できない人のための救済処置というより、家を建てる人を少しでも多くすることで、住宅建築業界の冷え込みを抑えようという狙いがあるようですが・・・

 

ところが、この10割融資可能には、めちゃくちゃ気をつけなければ、裏にハマる危険性があるんです。

 

「住宅ローンで建設費の全額融資を受けることができる」と聞くと、なかなか良いことのように思えますが、実は融資率9割を境に、金利が変わるんです。

 

2018年9月現在の金利は次のようになっています。

 

新機構団信付きの【フラット35】等の借入金利水準(2018年9月)

 

取扱金融機関が提供する金利の範囲と最も多い金利

 

【フラット35】 借入期間:21年以上35年以下
融資率 金利の範囲 最も多い金利
9割以下 年1.390%〜年2.020% 年1.390%
9割超 年1.830%〜年2.460% 年1.830%

 

つまり、9割以下の融資の方が、金利は低くなっており、その差は0.44%です。

 

では、建設費の融資率による金利の違いで、返済額にどのような差額が出るのかを建設費が2500万円の家をAさんとBさんの2人が建てることを想定し事例として見てみましょう。

 

建設費の融資率をAさんは9割とし、Bさんは10割として比較してみます。

 

※ここでは、建設費のみに着目し、その他の費用は含めないことにします。

 

融資率10割のBさんは、2500万円をそのまま借りることになります。

 

融資率9割のAさんは、1割を自己資金で用意するわけですから、
2500万円×0.1=250万円
となり、頭金は250万円です。

 

住宅ローンの借入れは、
2500万円−250万円=2250万円
となり、2250万円です。

 

では、Bさんが2500万円借入れた場合と、Aさんが2250万円借入れた場合の比較を見てみましょう。

 

  Aさん Bさん
頭金 250万円 0円
ローン借入 2250万円 2500万円
融資率 9割 10割
金利 1.390% 1.830%
返済期間 35年 35年
月々返済額 67685円 80651円
総返済額 2842万円 3387万円
利息支払い分 592万円 887万円

 

建設費2500万円の家を建てるために、AさんとBさんはそれぞれいくらかかったのでしょうか?

 

計算方法は、Bさんは頭金がゼロ円ですから、住宅ローンの総返済額が建設にかかった金額となり、Aさんは住宅ローンの総返済額に頭金の250万円を足した金額が建設にかかった金額となります。

 

  Aさん Bさん
頭金 250万円 0円
総返済額 2842万円 3387万円
合計 3092万円 3387万円

 

建設費が2500万円の家を建てるために、Aさんは「3092万円」、Bさんは「3387万円」のお金を使いましたが、その差額は、

 

3387万円−3092万円=295万円 となります。

 

Bさんは、頭金の250万円を用意できない(しなかった)ことて、Aさんよりも300万円近くも多くお金がかかってしまうことになるわけです。

 

これほどの違いがあるのに、ハウスメーカーは住宅プランを提案するとき、金利に違いがあることを詳しく説明することなく、頭金の1割を用意できないお客には、金利が高い住宅ローンの見積もりで家のプランを提案することがあります。

 

0.44%は、住宅ローンのような高額の場合、借入れる人にとっては、決して小さい差とは言えない負担になるのですが、ハウスメーカーにとっては、そんなこと知ったこっちゃないってことでしょうか?

 

メーカーは、できる限り高い家をお客に買わせることを目的にしていますからね。

 

このようなことからも、家を建てる予算を業者任せにすると、大変なことになるかもしれないことは、お分かりいただけるでしょう。

 

しかし、住宅ローンの仕組みをしっかりと理解していれば、業者の提案に物申すこともできるので、予算で失敗するリスクも小さくなるともいえますね。

2の方法は、家を建てるすべての方におすすめ

ここまで、2種類の予算の決め方のうち1つめについて解説しました。

 

大切な内容のため、少し長くなってしまいましたので、ここでもう一度、家を建てる時の2種類の予算の決め方を書いておきます。

 

どんな家を建てたいのかを決めて、その家を建てるためにはお金がいくら必要になるかを算定し、その金額をもとに予算を決める。
家づくりのためにかけられる自己資金を決め、月々の返済額に無理のない住宅ローンの借入額を算出し、いくらまでの家を建てることができるのかを明確にした後、家を建てるための予算を決める。

 

2の方法は、家づくりに使えるお金の上限を決めてから、それをもとに建てる家を考える予算の決め方です。

 

ポイントは、なんと言っても、月々の返済で無理のない住宅ローンを組むことです。

 

ここでは、月々の返済で無理のない住宅ローンの組み方を説明します。

 

ネットなどを見ていると、「住宅ローンの返済負担率を25%以下にするといい」とか「いや、返済負担率は20%以下にすべきだ」というようなことが書かれれているのを目にします。

返済負担率とは、額面年収(税金や社会保険料を差し引く前の年間の総収入)に対して住宅ローンの年間返済額が占める割合のことです。
計算式は次のようになります。

 

返済負担率(%)=年間返済額÷額面年収×100

 

例えば、年間返済額が120万円(月々10万円返済)で、額面年収が500万円の場合の返済負担率は、

 

120÷500×100=24 の計算で、24%になります。

私は、返済負担率よりも、もっと重視するべきポイントがあると考えます。

 

それは、住宅ローンの月々の返済金額です。

 

月々のローン返済金額がいくらなら、無理なく返済が続けられるかをしっかりと算出することです。

 

そもそも返済負担率というものは、私たち借入側のための基準値ではなく、貸出側にとって、どれだけなら貸出してもいいかの基準にするために設定しているものです。

 

お金を貸す方にしてみれば、多くのお金を貸した方が利息分が回収できるのでいいのですが、融資額が大きすぎると回収不能になる危険性がともなうため、「これだけなら何とかして返済してもらえるだろう」という見込み額を設定します。

 

その設定の目安としているのが、返済負担率なのであって、借りる側が余裕をもって返済できるであろう割合というわけではありません。

 

また、この上でも説明しましたが、返済負担率の割合が同じであっても、年収によって残るお金は大きく変わってきます。

 

そのため、私の考えでは、借りる側が返済負担率を25%以下にするといいとか、20%以下にすべきだという考え方自体がナンセンスなんだと思っています。

 

私たち借りる側が考えるべきは、返済負担率を何%までに抑えるかということよりも、月々のローン返済額がいくらまでなら大丈夫かということが重要です。

 

無理のない月々の返済額は、それぞれの家庭で違います。

 

それは、家族構成や将来のライフプラン、趣味などに使うお金の使いみちなどは、それぞれ千差万別ですから、それらのことをよく考慮して、住宅ローンの月々の返済額を考えてみましょう。

 

住宅ローンの月々の返済額から、ローンの借入総額が分かります。

 

その借入総額をもとに、家を建てる予算を考えると家づくりにお金をいくら使えるかがおおよそ分かってきます。

 

そして、その予算から、どんな家を建てるかを検討していくことになります。

 

参考までに、月々の返済額別に住宅ローンの借入額、支払利息、総返済額の一覧表を用意しました。

 

月々返済額が5万円から20万円のシミュレーションです。

 

なお、金利は全期固定型で返済期間は35年、金利は1.390%としました。

 

月々返済額 借入額 支払利息 総返済額
5万円 1653万円 447万円 2100万円
6万円 1984万円 536万円 2520万円
7万円 2315万円 625万円 2940万円
8万円 2646万円 714万円 3360万円
9万円 2977万円 803万円 3780万円
10万円 3307万円 893万円 4200万円
11万円 3638万円 982万円 4620万円
12万円 3969万円 1071万円 5040万円
13万円 4300万円 1160万円 5460万円
14万円 4631万円 1249万円 5880万円
15万円 4961万円 1339万円 6300万円
16万円 5292万円 1428万円 6720万円
17万円 5623万円 1517万円 7140万円
18万円 5954万円 1606万円 7560万円
19万円 6284万円 1696万円 7980万円
20万円 6615万円 1785万円 8400万円

 

では、住宅ローンで月々の返済で無理のない金額の決め方を考えてみましょう。

まずは、住宅ローンの基礎知識を身につけることが重要

住宅ローンの借入方法は様々あり、その基礎知識を身につけていることで、自分にとって適したローンを組むことができる可能性が高くなります。

 

例えば、住宅ローンの借入先も、民間企業の銀行ローン、住宅金融支援機構と民間金融機関がコラボで提供するフラット35、財形貯蓄をしている勤労者向け公的融資の財形住宅融資など(ほかにもあります)があります。

 

また、住宅ローンの金利タイプでも、大きく3つの金利タイプがあります。

  1. 金利変化によって適用金利が変わる「変動金利型
  2. 一定期間は固定型だが、その後は変化する「固定期間選択型
  3. 完済まで金利が変わらない「全期間固定金利型

金利の利率も、金融機関で一律ではなく、それぞれの金融機関で違いがあり、さらに金融機関の中には、様々な商品があります。

 

どの金融機関から、どのタイプの住宅ローンを選択すればいいのかは、最終的には自分で判断することになるのですが、そのためには、住宅ローンの基礎知識を持っていることが絶対に有利になることは間違いありません。。

 

また、月々の返済額を決めていても、住宅ローンのタイプによって、借り入れできる金額は違ってくるため、それを理解するためにも基礎知識は必要です。

 

住宅ローンの基礎知識は、ネットや本で勉強することもできますが、専門家に教えてもらうことで正しい知識を早く吸収できます。

 

多くの金融機関では、住宅ローン無料相談窓口が設置されています。
そこに行けば、住宅ローンの専門家が住宅ローンの基礎知識を教えてくれたり、借入れのアドバイスをしてくれます。

 

もちろん、その金融機関で借入れをすることが条件ではありませんので、気軽に相談をしてみるといいでしょう。

 

相談をしてみたいと思われる方は、いきなり金融機関に行くのではなく、あらかじめ電話予約をして行くようにしましょう。

 

そして、その時に月々の希望返済額を伝え、金利タイプ別の返済シミュレーションを行ってもらうと借入額が分かりますし、金利タイプ別のメリットやデメリットを比較できるので、予算が立てやすくなります。

 

例えば、毎月の返済額を8万円にした場合、どのような返済シミュレーションになるかを見せてもらいます。

 

住宅ローンシミュレーションは、ネットの中にもたくさんあるので自分でもできるのですが、やはり専門家に行ってもらい、分からないことはしっかり聞いて解決すると良いと思います。

家を建てる予算の決め方の実例

では、家を建てるのに必要な予算を実例で考えてみることにしましょう。

 

住宅ローンで月々7万円を返済していくとして計算してみることにします。

 

上の表では、月々7万円のローン返済を行う場合、借入額は2315万円となります。

 

頭金を建設費の1割を用意するならば、建設費は次のように計算できます。

 

建設費予算は、2315万円÷0.9=2572万円

 

頭金は、建設費予算の1割の257万円となります。

 

さて、家づくりには様々な諸費用が必要になりますが、予算段階では、建設費の1割を目安にします。

 

つまり、諸費用の予算は頭金と同じく257万円です。

 

さらに、家づくりでは建設費と諸費用以外にも、予備費を予算に入れておくと安心とされるので、予備費も建設費の1割を目安にします。

 

よって、頭金と諸費用の予算と同じく257万円です。

 

以上を表にまとめてみます。

 

ローン月々返済額 7万円
ローン借入額 2315万円
頭金 257万円
【建設費合計】 2572万円
諸費用 257万円
予備費 257万円
【自己資金合計】 771万円

 

表の緑色の部分は、住宅ローンに関わる内容で、青色の部分は自己資金に関わる内容です。

 

建設費合計欄は、ローン借入額と頭金の合計となっており、建設費の予算は2572万円です。
自己資金合計欄は、頭金と諸費用と予備費の合計となっており、自己資金の予算は771万円です。

 

この予算の例の考え方をまとめると、

 

住宅ローンで月々7万円の返済を行っていくとして、その借入金額をもとに頭金を建設費の1割用意した場合の建設費予算から、諸費用と予備費を算出すると上記の金額になります。

 

このように計算された金額をもとに、さらにローンの返済金額や自己資金の金額の検討をしていくと良いと思います。

 

以上が、私がおすすめする家を建てるときの予算の決め方です。

 

参考になれば幸いです。

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